マンション管理新聞は85年4月に創刊した。当時は毎月10日、25日の月2回の発行だった。多少サイズは小さいが、判型は現 在と同じタブロイドでスタートしている。年間購読料は1万円。東京・大阪の両本社体制で、東京本社は東京・銀座の全国燃料会館ビ ルに設けた。創刊号は8ページ。一面トップでは、4月に業務を開始した(社)高層住宅管理業協会の内部機関・マンション保全診断センターの開設 を報じている。協会の米倉喜一郎専務理事の「マンション管理における大規模修繕の定着化の第一歩」とのコメントが、今となっては 感慨深い。広告は、8社が単独で掲載した。大阪の浪速管理は一面に掲載されている。
マンション管理新聞が創刊された85年は、旧建設省が「中高層分譲共同住宅管理業者登録規程」を告示。業法がなかった管理業界に一つの規範が提示された。現在は国家資格に成長した管理業務主任者の認定講習・研修もスタートする一方、(財)マンション管理センターが設立されるなど、 前年の区分所有法改正を受け、現在のマンション管理の基盤になるシステム・組織が形作られた年でもあった。
当時は、管理業界では「管理業でもやろうか」といった「デモ・シカ」時代の残照が完全に消え去っておらず、いびつな権利関係が持ち込まれた分譲マンションもまだ若かった。改正区分所有法に象徴される「新時代」は、始まったばかりだった。
創刊当時の紙面で目に留まるのは、86年1月10日付で掲載した座談会だ。管理会社の役員らを迎え「明日のマンション管理をさぐる」とテーマを設定し、議論を進めたが、出席者の増岡武正・日本住宅管理組合連 絡協議会会長（当時、故人）が「管理物件の管理ヒストリー、つまりいつどこの部屋で雨漏りを直した、冷暖房の装置を取り換えた、といった内容や金の出し入れも一挙に分かるシステムを考え出して普及させては」と発言しているのが興味深い。今年スタートが予定される「マンション修繕履歴システム」に通じる内容で、氏の先見性がうかがえる。このころ、現在のNPO法人全国マンション管理組合連合会（全管連）が発足。 各地で管理組合団体の結成も相次いだ。
88年には自民党内に「マンション（中高層住宅）管理環境整備促進議員連盟」が設置されるなど、 80年代後半は政・官・民 の動きがより活発化した時期だった。90年代は前半、こうした活動がやや鈍化した観もあったが、阪神・淡路大震災の影響もあ り、後半は一気に加速。2000年にはマンション管理適正化法が成立する。
89年は、北九州市の集合住宅で起きた外壁タイルの落下事故が世間の注目を 集める。だがここまでの最大の事件は、やはり「管理会社・ 榮高倒産」だといってよいだろう。管理組合の資産がデベロッパーの借金の担保にされ、銀行に担保相殺されてしまう衝撃的な出来事は、その後長く業界を揺さぶる結果になった。
19年で約3倍
分譲マンションストックの推移
85年8月に旧建設省の外郭団体として設立された(財)マンション管理センターは当初、業務内容に修繕積立金等の修繕資金の効率的な運用が掲げられる予定だったこんな事実を知っている人も現在は少数派になりつつある。
この構想は旧大蔵省の許可が出なかったために霧散し、結局リフォームローンの債務保証が当初の主な業務になった。
霧散した「効率運用」
マンション管理センター設立夜話
85年8月に旧建設省の外郭団体として設立された(財)マンション管理センターは当初、業務内容に修繕積立金等の修繕資金の効率的な運用が掲げられる予定だったこんな事実を知っている人も現在は少数派になりつつある。
この構想は旧大蔵省の許可が出なかったために霧散し、結局リフォームローンの債務保証が当初の主な業務になった。
暴力団出て行け
区分所有法改正で活性化
83年に改正された区分所有法で新設された「義務違反者に対する措置」（同法57－60条）を利用して、共同の利益に反する行為を繰り返す暴力団組員らをマンションから追い出す動きが86年から88年にかけて目立った。
賃借人の暴力団組長に対する専有部分の明け渡しを認めた86年1月の横浜地 裁判決が、「追い出し」の第1号になった。
26円が17年で69円
「初期設定調査」に見る積立金の変化
マンション管理新聞が年2回掲載する恒例企画「管理費等初期設定調査」は、88年にスタートした。第1回の調査対象物件は475件だったが、 その後回を重ねるごとに対象物件を増やしている
87年時点の全国平均の1平方メートル当たりの修繕積立金は26円。2004年下半期の調査では69円 だから、現在の四割弱に過ぎない。
マンション管理新聞は93年4月、創刊以来据え置いてきた購読料を値上げした。従来の1万円（消費税別）を1万5千円（同）に 引き上げる「大改定」だったが、読者の理解を得ることができた。この料金改定以降、購読料は12年間据え置かれている。紙面では、読者の支援に応えようと一般記事以外の、企画・連載などの充実に力を注いでいる。
93年は前年十一月の「榮高」倒産事件の余震が、業界を揺らし続けた1年になった。榮高の管理組合資金収納・保管業務の実態が明らかになる一方、(社) 高層住宅管理業協会は収納・保管口座名義の実態調査を実施。
11月には調査結果を発表している。当時は修繕積立金の収納・保管 口座を「管理組合理事長」名義にしている管理会社は全体の6割程度で、「組合理事長代理」が約1割、「組合代行会社名義」が約3割を占めていた。榮高の親会社・豊榮土地開発の倒産で、同社が分譲したシルバーマンションの管理運営が宙に浮く事件も起きている。
94年は、ペット飼育の差し止めを認める判決が相次ぎ、分譲マンションでのペット飼育が再び関心を集めた。京滋マンション管理対策協議会は6月、飼育者で構成する委員会方式を提言する形で使用細則をまとめた「管対協標準管理規約改訂版」を発行。飼育をめぐる議論に一石を投じている。 この年の3月に地裁判決があった東京・品川の 「シティコープ八潮浜」事件は結局、最高裁まで争われる結果になった。
11月には東京・練馬の団地管理組合理事長による組合資金の横領が発覚。管理組合の被害額は約3億6千万円とされ、数ある組合資金横領事件の中でもかなりの高額に上った。販売主が分譲した駐車場の専用使用権をめぐる訴訟の地裁判決が出たのも、この年。
95年は(社)日本高層住宅協会が長期修繕計画の分譲時提示、説明実施を決め、住宅金融公庫が優良分譲住宅について維持管理体制の整備に係る基準を強化。修繕積立金の底上げを図るなど、現在のマンション管理の基盤の一つが整備された年に位置付けられるが、やはり阪神・淡路大震災の発生がすべて、の観がある。紙面も、震災関係、耐震診断・補強で埋め尽くされた。
93年から次々開始
手記、事件検証、出来事ピックアップ
現役管理員が日々の業務をつづったセミ・ドキュメ ントストーリー、管理組合元理事長による管理会社変更手記93年ごろを境に、定期的に掲載される「連載記事・企画」が急速に増えていった。
いわゆる「手記もの」にとどまらず、当時起きた事件や出来事をピックアップしたり、追跡す る検証記事が紙面で一定の割合を占めるようになってきたのも、このころからだ。
中でも人気を集めたのは、現役管理員による手記。「ランニング・フリー」（「順風満帆」の意）のタイトルで、92年10月から94年2月まで1年5カ月、30回にわたって連載された。現場で起きた数々のエピソードが独特の言い回しと臨場感のある文体でつづられている
96年、221社でスタート
管理協 管理費等保証制度
管理会社の倒産等で金銭被害を受けた管理組合に、1カ月分の管理費用相当額を保証する、(社)高層住宅管理業協会の管理費等保証制 度がスタートしたのは96年10月。保証規模は5億3千万円。保証機構には協会会員の約7割に当たる221社が加盟した。
同制度は平成15年、東洋ビル管理の倒産で初めて適用。 保証金の支払いは総額で約6千3百万円に上った。
「この1年」の締めくくり
10大ニュース・5大ニュース…
一年を締めくくる「10大 ニュース」は、88年スタ ート。以後毎年、12月12・25日付の紙面に掲載されている。90年以降は管理会社各社、管理組合団体の五大ニュースも加わり、98年までこのスタイルが続いた。ちなみにこの時期の10大ニュースのトップは、93年が分譲業者の駐車場経営をめぐる3月17日の福岡地裁小倉支部判決、利用方法をめぐる11月19日の浦和地裁判決をピックアッ プした「駐車場めぐる裁判で重要判決下る」、94年が住宅金融公庫の「優良中古マンション融資制度整う」、95年は「阪神大震災で諸 問題噴出」、96年は「管理費等保証制度スタート」
97、98年は振り返れば、マンション管理の「夜明け前」に当たる時期だったのかもしれない。
この後の急速な変化はまだ、「想定の範囲外」だった。とはいえ97年5月には東京都住宅政策審議会が、管理アドバイザー制度の創設やマニュアルの作成など11項目におよぶ分譲マンションの良好な維持管理のための施策について答申。
9月には建設者が「分譲マンション総合プロジェクト」を発足、翌年12月には分譲マンション管理で地方監察六管区局が結果を報告するなど、「地固め」は着々と進められていた。
その一方で、「時代の流れに逆行する」と批判を受けたのが98年10月の駐車場専用使用権分譲代金返還請求訴訟における最高裁判決。分譲業者の専用使用権分譲は「好ましくない」としながら、契約自由の原則に基づき管理組合への分譲代金「返還」を命じた高裁判決を破棄。管理組合側が逆転敗訴する結果に終わった。
11月には、最高裁で分譲業者が設定した専用使用権の消滅は無効としながら、有償化は可能とする判決も言い渡された。
99年2月4日、衆院予算委員会で大口善徳代議士（公明）は45分の一般質問の大半をマンション問題にあて、国の取り組みについて言及した。修繕積立金を「代行名義」で保管している管理会社が倒産した場合の預金の帰属先、中古マンションの履歴情報・性能表示の開示要求など、専門的な内容で、第三者機関による管理会社の格付けの要求もあった。この要求に対し、関谷勝嗣建設相が前向きな発言を行ったため、事態は急転回。NHKが当日、「管理会社の格付け」を大々的に報道し、これまで注目されてこなかった 「マンション管理」に火が付いた形になった。
6月には自民・公明の代議士でつくる「マンション問題政策協議会」が管理組合の支援体制の強化、修繕積立金の適正管理、管理業の適正化などを盛り込んだマンション政策を建設相に申し入れるなど、勢いは止まらず、翌年のマンション管理適正化法成立・公布に至る。国会提出から成立まで費やした期間は約半月。 異例のスピード審理となった。
同法公布に先立ち、「修繕積立金の適正管理」の一環として住宅金融公庫が「マンション修繕債券積立制度」を創設。2000年 10月、第一回の申し込み受け付けを開始している。 この年の6月には、日本弁護士連合会司法制度調査会内に設けられた区分所有法改正問題検討部会が「区分所有法の改正に関する意見書」をまとめ、建設・法務両省に提出・公表。マンション総プロもストック長命化技術の開発等につい て、中間報告をまとめている。 99年8月、管理費の剰余金や修繕積立金を会社名義の口座で保管し、一部を親会社の担保に差し入れたまま倒産した管理会社「榮高」の破産管財人と被害を受けた管理組合の一部が預金担保を相殺した三和銀行に対し、担保権実行の無効 や預金の返還を求めた訴訟の控訴審で東京高裁は管理組合の主張を全面的に認める判決を言い渡した。翌年十二月には東京三菱を相手に起こした同様の訴訟の控訴審でも勝訴。勝訴は厳しい、といわれる中、管理組合側が執念で「勝利」をつかみ取った。
建替トラブル続発
「過分性」争点に訴訟相次ぐ
この時期、区分所有法（年法）62条に基づくマンションの建て替え決議をめぐるトラブルが相次いだ。96年12月、大阪・豊中の「新千里桜ケ丘住宅」の建て替え決議に異議を唱えた区分所有者が「決議は区分所有法上の実質要件を欠いている」などとして、決議の無効確認を求め大阪地裁に提訴。4月には阪神・淡路大震災で被害を受けた「六甲グランドパレス高羽」の区分所有者が同様の訴えを起こした。
十月には、やはり被災マンションの建て替えで2件、12にも1件、同様の訴訟が提起された。裁判では現建物の効用の維 持・回復に「過分の費用」を要するかが争点になったが、多数の住民の意思が最優先される形で、1件を除きいずれも建て替えの正当性が認められている。
その後2002年の区分所有法の改正で建て替えは単純多数決で議決可能になり、同時期に「マンション建替え円滑化法」も施行された
ペイオフ対策
数回にわたり特集記事
組合・管理会社の継続的関心事になっていた観がある「ペイオフ対策」。今年四月の全面解禁で、一応落ち着きを見せつつあるが、紙面で「ペイオフ」 が初めて取り上げられたのは98年2月5日付。当時は「金融ビッグバン」などと呼ばれたが、8ページを割き預金・運用・損保等の資産管理方法について考察を加えた。
フィールドワークに力点
日常清掃、バリアフリーetc.
98年から99年にかけて現場での実地検証、フィールドワークを行う企画が相次いだ。98年には「日常清掃を科学する」のタイ トルで清掃レベルを向上させるためのポイントを、実地調査から導き出した。
99年には「体感ルポバリアフリーをチェックする」 と題し、バリアフリー施設が設けられた既存マンションを車いす等を用いて記者や車いす利用者が検証するスタイルで、改善点等をチェックしている。2000年にはごみ置き場の整理方法も取り上げた。
2001年1月6日。省庁再編で誕生した国土交通省・住宅局住宅総合整備課内にマンション管理対策室が設置された。初代室長には旧建設省・不動産業課監視官の飯島正氏が就任。 国家機関で初めてのマンション管理専門部署で、二十一世紀を迎えて名実ともにマンション管理は国に認知された格好になった。
2001年は、8月のマンション管理適正化法施行、12月の第1回マンション管理士試験を頂点にした「新制度」の大きなうねりが生じた一年になった。 国家資格に昇格した管理業務主任者試験にも、社会的な関心が寄せられている。その一方で法制度の改正も企図された。
2月16日、高村正彦法相は区分所有法の改正について法制審議会に諮問。6月5日法制審議会建物区分所有法部会で初会合が開かれ、前回の改正から18年振りに法改正の検討が開始されている。
11月30日には国交省住宅局設置の「マンション建替え円滑化方策検討委員会」が最終とりまとめを発表。現状の建て替えをめぐる主要課題を挙げ、解決策として具体的な施策を示した。翌年2月にはマンション建替え円滑化法案が国会に提出され、6月12日に成立した。
区分所有法改正は、建替え決議条項をどう変えるかで混乱した。法務省が三月に発表した中間試案では、「老朽化の場合、新築から30年（40年）で5分の4以上で建て替えが議決できる」などとするプランが提示されたが、関係者から批判が続出。結局部会では意見をまとめ切れず、要綱案では「老朽化」、「損傷等」、ケース別に要件を分ける一方、単純多数決の複数案を併記したが、法政審議会で後者が支持され、要綱は単純多数決を採用する形でまとめられた。
この年は政府の「e-Japan戦略」で強力に推進された、インターネットアクセスの円滑化を受け、 法務省が既存マンションのIT化で見解を公表。国交省も7月には合意形成に関するマニュアルを策定・公表している。
1月に誕生したマンション管理士団体の設立も各地で相次いだ。
司法関係では、やはり昨年4月の、滞納管理費の時効は5年とした最高裁判決が目を引く。後半は駆け足になったが、二十年の歴史をダイジェストで振り返った。2005の注目は、やはり「マンション履歴システム」(マンションみらいネット)になるだろう。
国交省は10月11日、マンション管理センターが事業主体の「マンションみらいネット」の試験運用に伴う、無料モニター管理組合の募集を開始した。その結果、484組合が応募した。応募率は募集枠単棟型で49・6％、団地型で87・0％だった。マンション管理センターのホームページ上で「応募は理事会決議で可能」とする見解を示した点が応募率を高めた要因となったようだ。
11月17日に発覚した姉歯建築設計事務所（千葉・市川）によるマンションを中心とした構造計算書の偽造問題は社会を震撼させた。12月3日にはマンション住民らが「構造計算偽造問題被害者連絡会」（仮称）を発足させた。
偽造発覚以降、各方面で構造計算書探しが始まった。また、(社)高層住宅管理業協会は11月30日、会員に対し、姉歯建築設計事務所や姉歯関係施行会社等の使用の有無をマンション事業主と協議の上確認し、「遅滞なく管理組合に通知すること」などの通達を送付した。
空前の管理士ブーム
第1回試験に10万人殺到
マンション管理適正化法で創設された国家資格・マンション管理士の第1回試 験は、空前の盛り上がりを見せた。試験内容公表前の 2001年2月には、早くも「対策本」が出現。その後試験ガイド、問題集など関連書類が次々に刊行され、出版業界も大いににぎわった。
中でも8月下旬に発売された「マンション管理の知識」（住宅新報社刊）は初版1万部が瞬く間に売り切れ。東京・八重洲ブックセ ンター本店の「総合ベストセラー」（9月3～8日）にランクインするなど、異例の売れ行きを記録した。
第一回試験の概要が公告されたのは、試験4カ月前の8月14日。試験実施機関の(財)マンション管理センターは8月27日から受験案内書の配布を開始したが、5万5千部用意した案内書は一週間で底をつく盛況ぶり。当初見込まれていた「1万人」の受験者数は大幅な上方修正を余儀なくされた。
結局、12月9日の第1 回試験には約9万6千人が受験。合格者は7213人で、合格率は7・4の狭き門になった。その後受験者数は減少し、平成16年度では3万人程度にとどまっている。
「保険制度」初適用
東洋ビル管理倒産 6,300万円支払い
003年9月の東洋ビル管理倒産事件では(社)高層住宅管理業協会が96年に導入した「管理費等保証制度」が初めて適用された。
同社の、経営破たん時の総合管理受託戸数は5306戸で、協会の支払った保証金は、最終的に総額で6322万円に達し た。今年に入って、東京・中野警察署が捜査を開始するなど、事件の余震は今も続く。
法整備、急速に
「見直し」報告で一段落
マンション管理適正化法、建替え円滑化法、改正区分所有法－2001年に始まるマンション管理関係法の整備は、この四年でタイムスケジュール的には極めて順調に進められてきた。
おととしの標準管理委託契約書改訂、昨年の標準管理規約改訂を経て、今年3月の「マンション管理に関する懇談会」の報告で、一連の法環境整備はようやく落ち着きつつある。
吸収合併・買収
大競争時代突入へ
98年ごろから、管理会社間の買収、吸収合併が盛んになり始めた。系列親会社の経営不振によるメーンバンクからの売却指示に加え、管理業界に訪れる「大競争時代」を見据えた戦略的買収に取り組むケースもあった。
管理会社間の買収・合併は、98年から2001年までの4年間で20件を超え、その後も10件以上の買収・合併があった。 買収の対象になったのは、グループ内の統合合併を除くと、ほとんどが総合管理受託戸数1万戸以下の会社だった。
こうした買収が進むにつれ、管理会社の実績を図る一つの手段でもある総合管理受託戸数の比較も単純にはできなくなった。マンション管理新聞の恒例企画「総合管理受託戸数ランキ ング」も、戸数の集計に昨年から買収等で傘下に収めた会社の管理戸数を含む 「グループ」合計の受託戸数を加えている。
